Umowa najmu w Niemczech – co musi zawierać i na co szczególnie uważać

W Niemczech podpisanie Mietvertrag, czyli umowy najmu, to moment, w którym zaczyna się formalnie Twoja przygoda z mieszkaniem. Dla wielu Polaków, którzy przeprowadzają się tutaj po raz pierwszy, ten dokument bywa zaskoczeniem – jest zwykle znacznie dłuższy i bardziej szczegółowy niż jego polski odpowiednik. I właśnie dlatego tak ważne jest, aby zrozumieć każdy zapis, zanim złożysz swój podpis.

Rodzaje umów – na czas określony i nieokreślony

Najczęściej spotykana jest umowa na czas nieokreślony. Oznacza to, że możesz mieszkać tak długo, jak chcesz, o ile wywiązujesz się z obowiązków, a właściciel nie ma podstawy prawnej do wypowiedzenia umowy.
Istnieją też umowy na czas określony (befristeter Mietvertrag) – zawierane na przykład na rok lub dwa. Po upływie tego okresu umowa wygasa automatycznie, chyba że strony ustalą inaczej. Warto wiedzieć, że prawo niemieckie dopuszcza ograniczone powody stosowania takich kontraktów, a właściciel powinien podać w umowie powód, np. planowany remont generalny lub przyszłe zamieszkanie członka rodziny.

Kaltmiete, Nebenkosten i Warmmiete

Umowa zawsze precyzuje wysokość czynszu podstawowego (Kaltmiete) oraz opłat dodatkowych (Nebenkosten). Te drugie obejmują m.in.: wodę, ogrzewanie, wywóz śmieci, utrzymanie części wspólnych budynku czy oświetlenie klatek schodowych. Dopiero suma Kaltmiete i Nebenkosten daje pełen koszt, czyli Warmmiete.
Niektóre opłaty – jak prąd czy internet – są regulowane przez najemcę oddzielnie i nie wchodzą do Nebenkosten.

Kaucja – ile i kiedy

Kaucja (Kaution) w Niemczech może wynosić maksymalnie trzykrotność miesięcznego czynszu podstawowego. Wynajmujący ma obowiązek przechowywać ją na oddzielnym koncie, które przynosi odsetki. Zwrot kaucji następuje po wyprowadzce, zwykle w ciągu trzech do sześciu miesięcy, o ile mieszkanie zostało oddane w stanie zgodnym z umową i nie ma zaległości czynszowych.

Prawa i obowiązki stron

Umowa najmu precyzuje obowiązki najemcy – od płacenia czynszu na czas, przez dbanie o mieszkanie, po obowiązek zgłaszania usterek. Często znajduje się w niej zapis o tzw. Kleinreparaturen, czyli drobnych naprawach, które pokrywa najemca (np. wymiana uszczelki w kranie czy żarówki). Prawo określa jednak limit takich kosztów – zwykle do 100 euro za naprawę i maksymalnie kilka procent rocznie wartości czynszu.

Właściciel z kolei ma obowiązek zapewnić mieszkanie w stanie umożliwiającym normalne użytkowanie i usuwać poważne usterki w rozsądnym terminie.

Wypowiedzenie i ochrona lokatorów

Przy umowie na czas nieokreślony obowiązuje okres wypowiedzenia – dla najemcy zazwyczaj trzy miesiące. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko z uzasadnionych powodów, np. jeśli sam lub jego bliska rodzina chce wprowadzić się do lokalu (Eigenbedarf). W wielu przypadkach lokatorzy w Niemczech mają prawo do sprzeciwu wobec wypowiedzenia, jeśli mogłoby ono spowodować wyjątkowo trudną sytuację życiową.

Pułapki w zapisach

Warto zwracać uwagę na drobne szczegóły – np. zapisy dotyczące remontów. Niektórzy właściciele próbują przerzucić na najemcę obowiązek przeprowadzania prac malarskich w trakcie i po zakończeniu najmu. Sąd najwyższy w Niemczech (BGH) uznał jednak wiele takich zapisów za nieważne, jeśli są one zbyt ogólne lub jednostronne.

Zanim podpiszesz Mietvertrag, warto przeanalizować go punkt po punkcie, a w razie wątpliwości skonsultować się z prawnikiem lub organizacją chroniącą prawa lokatorów (Mieterverein). W Niemczech szczegóły w umowie mają ogromne znaczenie – i to one decydują o tym, czy najem będzie spokojny, czy pełen sporów.