Pośrednik w Niemczech – ile naprawdę kosztuje i kto powinien płacić

Dla wielu Polaków przyjeżdżających do Niemiec po raz pierwszy, kontakt z niemieckim pośrednikiem nieruchomości (Immobilienmakler) jest trochę jak wejście na nieznane terytorium. W Polsce wciąż często płaci się prowizję pośrednikowi bez większych dyskusji. W Niemczech sytuacja wygląda inaczej – a zasady są jasno określone prawem.

Jeszcze dekadę temu było podobnie jak w Polsce: pośrednik mógł pobierać opłatę zarówno od właściciela mieszkania, jak i od najemcy. Niezależnie od tego, kto faktycznie korzystał z jego usług, rachunek często trafiał do osoby poszukującej lokum. W 2015 roku weszła jednak w życie ważna zmiana w prawie mieszkaniowym – zasada Bestellerprinzip.

Na czym polega Bestellerprinzip

Zasada jest prosta: płaci ten, kto zamawia usługę pośrednika.

• Jeśli to właściciel mieszkania zleca maklerowi znalezienie najemcy – koszt ponosi właściciel.

• Jeśli to Ty zgłaszasz się do pośrednika, prosisz o pomoc w znalezieniu mieszkania i podpisujesz z nim umowę – wtedy płacisz Ty.

Ten prosty mechanizm miał zakończyć praktykę obciążania wszystkich kosztami bez względu na to, kto faktycznie korzysta z pracy maklera.

Ile wynosi prowizja pośrednika

Prawo określa maksymalną wysokość prowizji. W przypadku najmu może to być do dwóch miesięcznych czynszów podstawowych (Kaltmiete) plus VAT. Jeśli więc mieszkanie kosztuje 800 euro czynszu podstawowego, prowizja maklera może sięgnąć nawet 1 600 euro + 19% VAT.

Trzeba jednak pamiętać, że prowizja dotyczy tylko wynajmu. Przy zakupie nieruchomości w Niemczech stawki prowizji są inne, często wyższe, i w części landów mogą być dzielone między kupującego a sprzedającego.

Makler w praktyce – czy warto korzystać

W dużych miastach Niemiec wiele mieszkań wystawianych jest bezpośrednio przez właścicieli. Jednak w segmencie nieruchomości o wyższym standardzie lub w miejscach o szczególnie dużym popycie, maklerzy nadal odgrywają dużą rolę. Dla nowo przybyłych do Niemiec może to być wygodne rozwiązanie – makler pomoże w kompletowaniu dokumentów, ustali terminy oględzin i przeprowadzi przez proces podpisania umowy.

Warto jednak uważać na oferty, które w ogłoszeniach sugerują brak prowizji, a po kontakcie nagle pojawiają się „opłaty administracyjne” czy inne dodatkowe koszty. To może być sygnał, że pośrednik próbuje obejść przepisy.

Co zrobić, gdy pośrednik żąda nienależnej prowizji

Jeżeli masz wątpliwości, czy powinieneś płacić maklerowi, najlepiej poprosić o pisemne uzasadnienie opłaty i kopię umowy, która jest podstawą jego żądania. W Niemczech prawo stoi po stronie najemcy – jeśli to nie Ty zleciłeś usługę, nie powinieneś jej finansować. W razie problemów można skontaktować się z lokalnym Mieterverein (związkiem lokatorów) lub skorzystać z darmowej porady prawnej w ratuszu (Bürgeramt) w większych miastach.

Podsumowanie

Bestellerprinzip to zasada, która miała wyrównać szanse na rynku wynajmu mieszkań w Niemczech i odciążyć osoby poszukujące lokum. Choć w praktyce część właścicieli próbuje obejść przepisy, znajomość swoich praw pozwala uniknąć zbędnych wydatków. Bo w Niemczech wynajem mieszkania może i jest kosztowny – ale prowizja pośrednika powinna być kosztem tylko tego, kto faktycznie korzysta z jego pracy.