Niemcy między najmem a własnością: prosty obraz rynku mieszkań

Marzenie o własnym domu jest czymś więcej niż nostalgicznym obrazem płotka z białych sztachet. To skrót myślowy dla bezpieczeństwa, stabilizacji i poczucia, że u kresu kariery zawodowej koszty życia mieszkaniowego nie zjedzą emerytury. Problem w tym, że marzenie i rzeczywistość coraz rzadziej idą w parze.

Źródła tej specyfiki leżą w historii i w konstrukcji współczesnego rynku. Po wojnie priorytetem było szybkie zapewnienie dachu nad głową jak największej liczbie ludzi. Rozkwitało budownictwo wielorodzinne, powstawały duże osiedla i zasób mieszkań czynszowych, a w dawnej NRD prywatna własność mieszkaniowa nie była szczególnie promowana. Do dziś skutki tamtych wyborów widać w strukturze zasobu: udział domów jednorodzinnych jest mniejszy niż w wielu krajach sąsiednich, a nawet tam, gdzie powstały mieszkania własnościowe, znacząca część z nich trafia na rynek najmu. Tę skłonność wzmacnia prawo stosunkowo przyjazne lokatorom, które sprawia, że długotrwały najem uchodzi za bezpieczną i akceptowalną życiową strategię.

Geografia dodatkowo rozkłada akcenty. W krajach związkowych o bardziej wiejskim charakterze, jak Saara czy Nadrenia-Palatynat, własność jest częstsza – odpowiednio około 60 i ponad 50 procent gospodarstw domowych. W wielkich miastach odsetek ten topnieje nierzadko do zaledwie kilkunastu procent. Metropolie przyciągają ludzi pracą, studiami i kulturą, ale zarazem windują relację cen do dochodów. To, co w miasteczku bywa jeszcze osiągalne, w Berlinie, Monachium czy Hamburgu zamienia się w projekt zbyt drogi, zbyt ryzykowny albo zbyt odległy w czasie. Dodatkowo, na najbardziej napiętych rynkach obowiązują ograniczenia w przekształcaniu kamienic na odrębne własności, co uszczelnia barierę wejścia dla klasy średniej, która chciałaby zacząć od zakupu pojedynczego lokalu.

Współczesna ekonomia zamieszkiwania w Niemczech opiera się więc na delikatnej równowadze między atrakcyjnością najmu a rosnącymi przeszkodami do nabycia. Wysokie ceny gruntów i robocizny, skok stóp procentowych, kosztowne podatki i opłaty transakcyjne oraz wielopiętrowa biurokracja składają się na dość stromy próg. Nie chodzi tylko o „ratę”, ale o kapitał początkowy – środki własne, które trzeba wnieść, by w ogóle zacząć rozmowę z bankiem. Dla wielu to bariera twardsza niż sama zdolność kredytowa. Sytuację komplikują trendy demograficzne: rośnie liczba singli i par bez dzieci, które częściej konsumują „tu i teraz” i wolniej gromadzą oszczędności. Z drugiej strony rodziny – dla których większe mieszkania na wynajem są rzadkie i drogie – częściej czują się wypychane w stronę własności, tyle że siła motywacji nie zawsze pokrywa lukę finansową.

W tym obrazie nie wolno zapominać o długim horyzoncie. Własne mieszkanie czy dom to nie tylko komfort i symbol statusu, lecz przede wszystkim mechanizm długoterminowego oszczędzania. Do emerytury większość właścicieli spłaca zobowiązania i wchodzi w wiek poprodukcyjny z relatywnie niskimi kosztami stałymi. Dane są wymowne: przeciętny właściciel gromadzi w cyklu życia majątek kilkukrotnie większy niż przeciętny najemca, a odsetek osób wolnych od długu w momencie przejścia na emeryturę sięga około 95 procent. W grupie 50–59 lat różnica w aktywach potrafi wynosić od kilkudziesięciu do ponad stu tysięcy euro na korzyść właścicieli. To przekłada się na mniejsze ryzyko ubóstwa w starości i mniejszą presję na system zabezpieczenia społecznego.

Nie oznacza to jednak, że troska o lokatorów stoi w sprzeczności z poszerzaniem ścieżek dojścia do własności. Debata publiczna bywa ustawiana w logice „albo–albo”, ale doświadczenie podpowiada, że możliwe jest „zarówno–jak i”. Stabilny, przewidywalny najem jest potrzebny milionom mieszkańców miast i nie stanowi błędu systemu; błędem jest natomiast wtedy, gdy reguły i koszty sprawiają, że osoby gotowe do uzasadnionego, odpowiedzialnego zakupu nie mają jak przekroczyć progu. Nie chodzi o rozdawnictwo, które podbija ceny, tylko o usuwanie tarcia w miejscach, w których rynek i prawo nadmiernie się o siebie ocierają.

Co więc przesądza dziś o tym, że w Niemczech łatwiej się wynajmuje, niż kupuje? Z jednej strony mamy dług historyczny: struktura zasobu, normy kulturowe, ścieżka rozwojowa miast. Z drugiej – katalog współczesnych blokad: ograniczona podaż gruntów, przeciągające się procedury, wysokie koszty transakcyjne i finansowe, niepewność wobec zmieniających się warunków wsparcia. Gdzieś pomiędzy nimi rozpięte są losy konkretnych gospodarstw domowych – młodych par, które boją się skoku na głęboką wodę, i rodzin, którym po prostu brakuje większych mieszkań na wynajem w sensownej cenie.

Propozycje zmian krążą wokół dwóch osi. Pierwsza to podaż: więcej działek, prostsze prawo budowlane, szybsze decyzje – słowem, tańsze i przewidywalniejsze budowanie. Druga to finansowanie wejścia: celowane ulgi przy pierwszym zakupie, gwarancje części wkładu własnego, pożyczki na koszty uboczne czy czasowe dopłaty do rat, które wygasają wraz ze wzrostem dochodów i są spłacane później. Tu łatwo o pokusę pójścia na skróty: zbyt hojna subwencja zamieni się w droższe metry. Dlatego kluczowe jest wyważenie – łagodzenie barier bez dolewania oliwy do ognia cen.

Na końcu pozostaje kwestia wyobraźni i priorytetów. Jeżeli celem jest społeczeństwo, w którym starsze pokolenia nie żyją w lęku o czynsz, a młodsze mogą planować przyszłość bez konieczności emigracji do coraz dalszych suburbiów, to równanie własność–najem nie może być grą na wyniszczenie. Wynajmowanie powinno pozostać godną, stabilną opcją, a jednocześnie droga do własności – dla tych, którzy jej chcą i są na nią gotowi – nie powinna być zarezerwowana dla nielicznych. Nie ma w tym magii, są tylko konsekwentne decyzje: o gruncie, o przepisach, o finansowaniu i o tym, by marzenie o domu nie stało się w Niemczech luksusem. Bo choć dom jest z cegieł i betonu, jego znaczenie wykracza daleko poza cztery ściany.