Airbnb w Niemczech pod lupą. Co wolno właścicielom mieszkań, a co kończy się grzywną

Wynajem krótkoterminowy kusi dodatkowymi dochodami, ale w Niemczech podlega coraz ostrzejszym regulacjom. W wielu miastach bez zgody urzędu grożą wysokie kary. Wyjaśniamy, kiedy Airbnb jest legalne, a kiedy ryzykowne.

Puste mieszkanie, wolny pokój albo druga nieruchomość mogą szybko zacząć na siebie pracować, zwłaszcza gdy popyt turystyczny w niemieckich miastach i regionach wypoczynkowych utrzymuje się na wysokim poziomie. Platformy takie jak Airbnb sprawiają wrażenie, że wystarczy kilka kliknięć, by stać się „hostem”. Rzeczywistość prawna jest jednak znacznie bardziej złożona – a błędy bywają kosztowne.

Ten poradnik wyjaśnia, kiedy wynajem jest dozwolony, kiedy potrzebujesz zgody urzędu i jakie konsekwencje grożą za ignorowanie przepisów.

Krótkoterminowy wynajem to nie zawsze „prywatna gościna”

Kluczowe pytanie brzmi: czy lokal nadal pełni funkcję mieszkalną, czy de facto staje się obiektem noclegowym. W niemieckim prawie to zasadnicza różnica.

Jeżeli:

• wynajmujesz pojedynczy pokój,

• tylko okazjonalnie,

• a lokal nadal służy głównie Tobie jako miejsce zamieszkania,

z reguły nie wchodzisz w obszar działalności wymagającej specjalnych zgód.

Problem zaczyna się wtedy, gdy mieszkanie lub dom na stałe trafia do obrotu turystycznego.

Zmiana sposobu użytkowania – moment graniczny

W Niemczech obowiązuje zasada, że klasyczny lokal mieszkalny nie może być automatycznie wykorzystywany komercyjnie. Jeżeli:

• mieszkanie jest wynajmowane turystom przez większość roku,

• nie pełni już funkcji prywatnego lokum,

• generuje stały dochód,

mamy do czynienia z tzw. zmianą sposobu użytkowania (Nutzungsänderung). Taka zmiana wymaga zgody lokalnego urzędu budowlanego (Bauamt).

Brak zgłoszenia oznacza naruszenie przepisów budowlanych – nawet wtedy, gdy nieruchomość formalnie należy do Ciebie.

Duże miasta i turystyczne hotspoty: dodatkowe zakazy

W wielu miastach obowiązują specjalne regulacje chroniące rynek mieszkaniowy, tzw. Zweckentfremdungsverordnung (przepisy o zakazie „wyprowadzania” mieszkań z rynku).

Dotyczy to m.in.:

• Berlina,

• Hamburga,

• Monachium,

• Kolonii,

• Frankfurtu nad Menem,

• wielu miast w Bawarii i Badenii-Wirtembergii.

W praktyce oznacza to, że:

• nie wolno przeznaczyć całego mieszkania wyłącznie na wynajem turystyczny bez zgody,

• dozwolony bywa jedynie limit dni w roku lub wynajem części lokalu,

• każda gmina ustala własne progi i zasady.

W Berlinie nielegalny wynajem może skutkować karą do 500 000 euro.

„Mam własne mieszkanie, mogę robić co chcę”? Nie do końca

To jeden z najczęstszych mitów. Nawet właściciel lokalu:

• podlega prawu budowlanemu,

• musi respektować lokalne przepisy mieszkaniowe,

• odpowiada za to, czy jego działalność nie ogranicza dostępności mieszkań dla mieszkańców.

Sam fakt posiadania aktu własności nie zwalnia z obowiązku uzyskania zezwoleń.

Podatki: fiskus zawsze się interesuje

Każdy dochód z wynajmu krótkoterminowego:

• musi zostać wykazany w zeznaniu podatkowym,

• podlega podatkowi dochodowemu.

Dodatkowo:

• przy stałym nastawieniu na zysk urząd skarbowy może uznać działalność za gewerbe,

• od określonego poziomu dochodów pojawia się podatek od działalności gospodarczej (Gewerbesteuer),

• w niektórych przypadkach wchodzi w grę VAT.

Argument „to tylko dorabianie” działa tylko wtedy, gdy skala jest naprawdę niewielka.

Kontrole, kary i coraz mniejsza tolerancja

Miasta coraz częściej:

• monitorują portale ogłoszeniowe,

• analizują dane platform,

• reagują na zgłoszenia sąsiadów.

W wielu regionach kontrola nie zaczyna się od wizyty, lecz od pisma z urzędu, w którym właściciel musi wykazać legalność wynajmu. Brak dokumentów działa na niekorzyść wynajmującego.

Kiedy wynajem ma sens – a kiedy lepiej się wycofać

Wynajem krótkoterminowy w Niemczech nie jest zakazany, ale:

• wymaga znajomości lokalnych przepisów,

• często zgód administracyjnych,

• zawsze rozliczeń podatkowych.

Najbezpieczniejsze scenariusze to:

• okazjonalny wynajem pokoju w zamieszkałym lokalu,

• krótkie okresy nieobecności właściciela,

• regiony bez restrykcyjnych przepisów lokalnych.

Stała „turystyczna eksploatacja” mieszkania w mieście to już pełnoprawna działalność regulowana.

Jeszcze dekadę temu wynajem krótkoterminowy uchodził w Niemczech za sympatyczny dodatek do turystyki. Pokój gościnny, kanapa w salonie, sporadyczny najem podczas urlopu właściciela – wszystko to wpisywało się w ideę „dzielenia się” przestrzenią. Dziś ton debaty jest zupełnie inny. Airbnb i podobne platformy stały się symbolem problemu, który niemieckie miasta odczuwają coraz boleśniej: braku mieszkań dla stałych mieszkańców.

W metropoliach takich jak Berlin, Monachium czy Hamburg popyt na mieszkania od lat przewyższa podaż. Każdy lokal wyłączony z rynku i przeznaczony wyłącznie dla turystów oznacza jedno mieszkanie mniej dla rodzin, studentów czy pracowników. Samorządy coraz częściej patrzą więc na krótkoterminowy wynajem nie jak na niewinne dorabianie, lecz jak na czynnik pogłębiający kryzys mieszkaniowy.

Dochodzi do tego presja społeczna. W wielu dzielnicach mieszkańcy skarżą się na rotację gości, hałas, brak więzi sąsiedzkich i poczucie, że kamienica przestaje być miejscem do życia, a staje się mini-hotelem. Politycznie trudno taki głos ignorować – zwłaszcza w kraju, w którym prawo do mieszkania traktowane jest jako element stabilności społecznej.

Dlatego niemieckie podejście jest dziś jednoznaczne: turystyka nie może wypierać mieszkalnictwa. Wynajem krótkoterminowy nie zniknie, ale ma być wyjątkiem, a nie regułą. Stąd restrykcje, pozwolenia, limity dni i wysokie kary. To nie wojna z właścicielami mieszkań, lecz próba odzyskania kontroli nad rynkiem, który wymknął się spod regulacji.

Uwaga: Przepisy lokalne mogą się różnić także między dzielnicami. Przed rozpoczęciem wynajmu zawsze warto sprawdzić aktualne wytyczne w urzędzie miasta (Bauamt / Bezirksamt).

„Airbnb w Niemczech – najczęstsze pytania”

Czy w Niemczech można legalnie wynajmować mieszkanie turystom?

Tak, ale tylko w określonych warunkach. Okazjonalny wynajem pokoju w zamieszkałym mieszkaniu jest zwykle dozwolony. Stały wynajem całego mieszkania często wymaga zgody urzędu.

Czy muszę mieć pozwolenie z urzędu miasta?

W wielu miastach tak. Berlin, Monachium i Hamburg wymagają zgłoszenia lub pozwolenia, a często także numeru rejestracyjnego lokalu.

Co to jest Zweckentfremdungsverordnung?

To lokalne przepisy zakazujące wyłączania mieszkań z rynku najmu. Mają chronić mieszkańców przed brakiem dostępnych lokali.

Czy dochody z Airbnb trzeba opodatkować?

Tak. Każdy dochód z wynajmu należy wykazać w zeznaniu podatkowym. Przy nastawieniu na zysk urząd może uznać działalność za gospodarczą.

Jakie kary grożą za nielegalny wynajem?

W zależności od miasta – od kilku tysięcy do nawet 500 000 euro grzywny oraz nakazu natychmiastowego zaprzestania wynajmu.

Czy platforma Airbnb odpowiada za legalność?

Nie. Odpowiedzialność zawsze spoczywa na właścicielu mieszkania, nie na platformie.

Warto wiedzieć:
Sam fakt posiadania mieszkania w Niemczech nie daje automatycznie prawa do jego wynajmu turystom. O legalności decydują lokalne przepisy, sposób użytkowania lokalu oraz skala działalności.